Vendre un bien immobilier grevé d’un usufruit du conjoint survivant demande une organisation précise et une bonne compréhension des droits de chacun. Que vous soyez l’usufruitier ou l’un des nus-propriétaires, cette situation impose des règles juridiques strictes et peut soulever des questions légitimes : qui peut vendre ? Comment se répartit le prix ? Quelles sont les étapes à respecter ?
Ce guide est conçu pour vous accompagner pas à pas dans la mise en vente d’un bien en démembrement de propriété. Vous y trouverez les réponses concrètes dont vous avez besoin pour avancer sereinement, sans jargon inutile ni approximations.
Usufruit du conjoint survivant : rôles et pouvoirs de vente de chacun
Lorsqu’un bien immobilier est démembré entre usufruit et nue-propriété, deux types de droits coexistent. Comprendre qui détient quoi permet d’éviter les blocages et de savoir précisément ce que chacun peut vendre.
Le nu-propriétaire (héritier) — vendeur n°1
Le nu-propriétaire est propriétaire des murs, mais ne peut ni habiter le bien, ni le louer, ni en percevoir les revenus. En revanche, il peut vendre sa nue-propriété à tout moment, sans demander l’accord de l’usufruitier. Cette vente ne touche pas le droit d’usage de l’usufruitier, qui continue d’occuper ou de louer le bien jusqu’à l’extinction de son usufruit.
Si le nu-propriétaire souhaite participer à la vente de la pleine propriété, sa signature est indispensable. Sans elle, aucune transaction ne peut aboutir.
Pour vendre, le nu-propriétaire doit fournir :
- Une attestation de dévolution successorale ou un acte de notoriété
- Le titre de propriété initial
- Une pièce d’identité en cours de validité
Ces documents permettent au notaire de vérifier les droits de chacun et d’établir l’acte de vente dans les règles.
L’usufruitier (conjoint survivant) — vendeur n°2
L’usufruitier dispose du droit d’habiter le bien ou de le louer et d’en garder les loyers. Il peut céder son usufruit, par exemple à l’un des nus-propriétaires ou à un tiers, sans toucher à la nue-propriété. En revanche, il ne peut pas vendre la pleine propriété seul.
Son consentement est obligatoire pour toute vente de la pleine propriété. Sans son accord écrit, la transaction est juridiquement impossible. Si l’usufruitier occupe le bien en tant que résidence principale, il peut bénéficier d’une exonération de plus-value immobilière au moment de la vente.
Si l’usufruitier ne peut pas être présent le jour de la signature, il peut donner procuration à un proche ou au notaire. Cette procuration doit être établie par acte authentique chez un notaire.
Principe clé : vendre la pleine propriété = vendre ensemble
La vente de la pleine propriété impose l’unanimité. L’usufruitier et tous les nus-propriétaires doivent être d’accord et signer les actes. Cette règle protège les droits de chacun, mais elle peut aussi créer des blocages si l’un des vendeurs refuse de coopérer.
Sans accord, la vente de la pleine propriété est bloquée. Il reste alors trois alternatives : vendre uniquement la nue-propriété, céder l’usufruit, ou racheter les parts des autres vendeurs. L’action en justice pour forcer la vente existe, mais elle est coûteuse, longue, et rarement utilisée.
Les 3 options de vente en démembrement de propriété
Selon votre situation, trois scénarios de vente sont possibles. Chacun répond à des besoins différents et présente des avantages comme des limites pour le vendeur.
Option 1 — Vendre la pleine propriété (la plus courante)
C’est la solution la plus fréquente et celle qui permet de vendre le plus rapidement. Tous les vendeurs s’accordent pour céder le bien dans son intégralité : l’usufruitier renonce à son droit d’usage, les nus-propriétaires cèdent leurs droits sur les murs.
Cette option élargit considérablement le marché : vous vous adressez à tous les acheteurs potentiels, sans restriction. Les délais de vente sont généralement plus courts et le prix obtenu est proche de la valeur réelle du bien, sans décote liée au démembrement.
Le prix de vente est ensuite partagé entre l’usufruitier et les nus-propriétaires selon le barème fiscal en vigueur, basé sur l’âge de l’usufruitier au jour de la vente. Cette méthode est détaillée plus loin dans cet article.
À privilégier si vous avez trouvé un terrain d’entente familial et que chacun a besoin de liquidités rapidement.
Option 2 — Vendre uniquement la nue-propriété
Les nus-propriétaires peuvent vendre leur part sans obtenir l’accord de l’usufruitier. L’acheteur devient alors nu-propriétaire à son tour : il achète un bien qu’il ne pourra ni occuper ni louer avant l’extinction de l’usufruit du conjoint survivant.
Ce type de vente s’adresse à un marché beaucoup plus restreint. L’acheteur doit accepter d’attendre, parfois plusieurs années, avant de jouir du bien. En contrepartie, il paie un prix fortement décoté. Cette décote dépend de l’âge de l’usufruitier : plus il est jeune, plus l’attente est longue, plus le prix est bas.
Cette option est utile si vous êtes nu-propriétaire et avez besoin de liquidités rapidement, même au prix d’une décote. Elle peut aussi débloquer une situation de désaccord persistant avec l’usufruitier.
La fiscalité s’applique uniquement à la part cédée. Les nus-propriétaires sont imposés sur la plus-value réalisée sur leur quote-part.
Coordonner plusieurs vendeurs, s’aligner sur un prix, gérer les délais et les conditions suspensives de prêt d’un acheteur classique : la vente en démembrement peut rapidement devenir épuisante. Bien Vite Vendu vous achète directement votre bien, sans aucune gestion de votre côté et sans clause suspensive d’obtention de prêt.
Option 3 — Vendre uniquement l’usufruit
L’usufruitier peut céder son droit d’usage sans toucher à la nue-propriété. Cette cession est plus rare et s’adresse souvent à l’un des nus-propriétaires, qui souhaite réunir usufruit et nue-propriété pour devenir plein propriétaire.
Le prix de cession dépend de l’âge de l’usufruitier et de la durée estimée de l’usufruit. Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de l’usufruit est faible. Le barème fiscal de l’article 669 du CGI sert également de référence pour cette évaluation.
Cette option permet à l’usufruitier de monétiser son droit sans attendre le décès ou la renonciation. Le cessionnaire récupère immédiatement le droit d’occuper ou de louer le bien, jusqu’à l’extinction de l’usufruit.
Organiser la vente à plusieurs : étapes et documents clés
Vendre un bien en démembrement de propriété demande une coordination rigoureuse entre tous les vendeurs. Le notaire joue un rôle central pour sécuriser chaque étape et éviter les erreurs.
Obtenir l’accord unanime de tous les vendeurs
Avant toute mise en vente de la pleine propriété, vous devez formaliser l’accord écrit de l’usufruitier et de tous les nus-propriétaires. Cet accord doit préciser :
- La volonté commune de vendre
- Le prix de vente visé
- La clé de répartition du prix entre les vendeurs
- Le notaire pilote qui centralisera le dossier
Si l’un des nus-propriétaires est mineur, l’autorisation du juge des tutelles est obligatoire. Le notaire peut vous accompagner dans cette démarche.
En cas de tensions familiales, une médiation notariale peut aider à débloquer la situation. Le notaire pose un cadre neutre et rappelle les droits et obligations de chacun.
Signer le mandat de vente
Le mandat de vente doit être signé par l’usufruitier et chaque nu-propriétaire. Vous pouvez choisir un mandat simple (vous restez libre de vendre par vous-même) ou un mandat exclusif (vous confiez la vente à un seul intermédiaire pour une durée déterminée).
Ce mandat doit mentionner explicitement :
- Le démembrement de propriété
- La clé de répartition du prix prévue
- Les diagnostics immobiliers obligatoires
- Les coordonnées de chaque vendeur
Centralisez tous les documents chez le notaire ou l’agent immobilier : titres de propriété, attestation de dévolution successorale, diagnostics, pièces d’identité. Prévoyez dès cette étape les procurations si certains vendeurs ne pourront pas être présents.
Signer le compromis puis l’acte authentique
Une fois l’acheteur trouvé, tous les vendeurs doivent signer le compromis de vente. Cette signature peut se faire en personne ou par procuration authentique. Le compromis engage juridiquement les parties et fixe les conditions de la transaction.
Le notaire vérifie les titres de propriété, purge les droits de préemption éventuels, et calcule la répartition du prix selon le barème fiscal ou selon la convention choisie (quasi-usufruit notamment). Si nécessaire, il consigne une partie du prix en attendant la réalisation des conditions suspensives.
L’acte authentique de vente est signé généralement 2 à 3 mois après le compromis. Tous les vendeurs doivent à nouveau être présents ou représentés par procuration. Le notaire verse alors à chacun sa quote-part du prix, selon la clé de répartition validée.
Pour comprendre dans le détail ce qui se passe entre la signature du compromis et celle de l’acte définitif, consultez notre guide : Étapes de vente d’une maison : la checklist complète du vendeur.
Gérer un désaccord ou un refus de signer
Si l’un des vendeurs refuse de signer, la vente de la pleine propriété est bloquée. Vous ne pouvez pas forcer la main à un usufruitier ou à un nu-propriétaire sans son consentement.
Trois solutions s’offrent alors à vous :
- Racheter les parts du vendeur récalcitrant : un ou plusieurs vendeurs rachètent la part de celui qui refuse, pour réunir tous les droits et vendre ensuite librement.
- Vendre uniquement la nue-propriété ou l’usufruit : chaque partie peut céder sa part de manière indépendante.
- Engager une action en justice : très rare, coûteuse et longue. Elle ne se justifie qu’en cas de blocage complet et de préjudice avéré.
La priorité reste toujours l’accord amiable. Un notaire ou un médiateur familial peuvent vous aider à trouver un terrain d’entente.
Vous êtes dans une situation de blocage entre héritiers ? Notre article sur la vente d’une maison en indivision vous aidera à identifier les leviers disponibles.
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Répartition du prix et fiscalité pour chaque vendeur
Une fois le bien vendu, reste à partager le prix entre l’usufruitier et les nus-propriétaires. Cette répartition obéit à des règles fiscales précises, qui permettent de calculer la quote-part de chacun.
Méthode principale : barème fiscal article 669 CGI
Le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts sert de référence. Il fixe la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier le jour de la vente. Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de l’usufruit diminue, et inversement pour la nue-propriété.
| Âge de l’usufruitier | Part usufruit | Part nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Exemple 1 : Vous vendez un bien 300 000 €. L’usufruitier a 58 ans le jour de la vente. Selon le barème, l’usufruit représente 50 % et la nue-propriété 50 %. L’usufruitier perçoit donc 150 000 €, et les nus-propriétaires se partagent 150 000 € en fonction de leurs parts respectives.
Exemple 2 : Même bien, mais l’usufruitier a 67 ans. L’usufruit passe à 40 %, la nue-propriété à 60 %. L’usufruitier perçoit 120 000 €, les nus-propriétaires se partagent 180 000 €.
Exemple 3 : L’usufruitier a 74 ans. L’usufruit vaut 30 %, la nue-propriété 70 %. L’usufruitier reçoit 90 000 €, les nus-propriétaires 210 000 €.
Exemple 4 : L’usufruitier a 82 ans. L’usufruit représente 20 %, la nue-propriété 80 %. L’usufruitier touche 60 000 €, les nus-propriétaires 240 000 €.
Ce barème s’applique par défaut si aucune autre convention n’est admise par l’administration fiscale. Il est simple, clair, et accepté par tous les notaires.
Alternative : report de l’usufruit sur le prix (quasi-usufruit)
Le quasi-usufruit permet à l’usufruitier de recevoir 100 % du prix de vente, en contrepartie d’une créance de restitution au profit des nus-propriétaires. Concrètement, l’usufruitier devient débiteur d’une somme qu’il devra rembourser à son décès (ou à une échéance fixée), généralement via sa succession.
Cette option demande un acte notarié précis et une reconnaissance de dette officielle. Pour sécuriser les nus-propriétaires, plusieurs mécanismes peuvent être mis en place : séquestre du montant chez le notaire, placement sécurisé, ou caution bancaire.
Sans acte notarié, le quasi-usufruit expose les nus-propriétaires à des risques importants : difficulté à prouver la créance, conflits avec d’autres héritiers, dilapidation du capital. Cette solution ne s’improvise pas.
Le quasi-usufruit est utile si l’usufruitier a besoin de liquidités importantes pour financer un nouveau logement ou faire face à des dépenses de santé, par exemple.
Plus-value immobilière : calcul et exonérations
Chaque vendeur est imposé individuellement sur la plus-value réalisée sur sa part. La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, ajusté des frais et travaux éventuels.
L’usufruitier qui occupe le bien en tant que résidence principale au moment de la vente peut bénéficier d’une exonération totale de plus-value. Cette exonération s’applique si le bien constitue sa résidence habituelle et effective au jour de la cession. En revanche, si l’usufruitier ne réside pas dans le bien (par exemple s’il le loue), il est imposé sur sa quote-part de plus-value.
Les nus-propriétaires, quant à eux, bénéficient des abattements pour durée de détention : après 22 ans de détention, la plus-value immobilière est totalement exonérée d’impôt sur le revenu (mais pas des prélèvements sociaux, qui ne sont exonérés qu’après 30 ans).
Exemple simplifié : Vous vendez un bien 300 000 €, acheté initialement 200 000 €. La plus-value brute est de 100 000 €. Si l’usufruitier occupe le bien en résidence principale, il est exonéré sur sa part (par exemple 40 %). Les nus-propriétaires sont imposés sur les 60 % restants, après application des abattements pour durée de détention.
Le notaire calcule ces montants et les déclare automatiquement à l’administration fiscale. Vous n’avez aucune démarche particulière à faire.
Pour aller plus loin sur la fiscalité applicable lors de la vente d’un bien reçu en héritage, consultez notre guide : Vente d’une maison héritée : le guide complet des impôts sur la plus-value.
Conseils pratiques et check-list vendeur
Pour vendre sereinement un bien en démembrement de propriété, mieux vaut anticiper et s’organiser dès le départ. Voici les actions à mener et les erreurs à éviter.
Check-list express avant mise en vente
- Choisir un notaire habitué au démembrement : tous les notaires ne maîtrisent pas les subtilités de l’usufruit du conjoint survivant. Privilégiez un professionnel expérimenté sur ce type de dossier.
- Rassembler tous les documents : titre de propriété, attestation de dévolution successorale, acte de notoriété, diagnostics immobiliers, pièces d’identité de chaque vendeur.
- Aligner la stratégie de vente : vente de la pleine propriété, de la nue-propriété, ou de l’usufruit ? Prix visé ? Clé de répartition du prix ? Prenez le temps d’en discuter avec tous les vendeurs avant de lancer la mise en vente.
- Préparer les procurations : si l’un des vendeurs ne pourra pas être présent, faites établir une procuration authentique dès maintenant. Cela évitera tout retard au moment de signer.
Vous souhaitez comprendre ce que vous pouvez vendre ou non après le décès de votre conjoint ? Consultez notre guide : Puis-je vendre ma maison après le décès de mon mari ou de ma femme ?
Erreurs fréquentes à éviter
- Annoncer la mise en vente sans mandat signé par tous les vendeurs : vous vous exposez à un blocage juridique au moment du compromis.
- Oublier d’acter par écrit la répartition du prix ou le quasi-usufruit : sans acte notarié, aucune garantie pour les nus-propriétaires.
- Sous-estimer la décote et les délais en cas de vente de la nue-propriété ou de l’usufruit seul : ces ventes s’adressent à un marché restreint et demandent souvent plus de temps.
- Sortir du périmètre de la vente : la planification successorale, le viager, l’IFI sont des sujets différents qui ne concernent pas directement la mise en vente. Restez concentré sur votre objectif.
En cas de doute, prenez conseil auprès de votre notaire avant de prendre une décision. Il connaît votre dossier et peut vous orienter vers la solution la plus adaptée.
Vous êtes dans une situation de succession bloquée et ne savez pas comment avancer ? Notre article Vendre une maison en succession bloquée : que faire ? vous présente les options concrètes à votre disposition.
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Conclusion
Vendre un bien immobilier grevé d’un usufruit du conjoint survivant demande de la rigueur, de l’organisation, et surtout un accord clair entre tous les vendeurs. Que vous soyez usufruitier ou nu-propriétaire, vous disposez de plusieurs options : vendre la pleine propriété ensemble, céder votre part de manière indépendante, ou racheter les droits des autres parties.
L’essentiel repose sur trois piliers : comprendre vos droits, formaliser chaque étape par écrit, et vous faire accompagner par un notaire habitué au démembrement de propriété. Une fois ces bases posées, vous pouvez vendre sereinement et percevoir votre quote-part du prix dans les règles.
Peut-on vendre sans l’accord du conjoint survivant usufruitier ?
Non, vous ne pouvez pas vendre la pleine propriété sans l’accord de l’usufruitier. En revanche, si vous êtes nu-propriétaire, vous pouvez vendre uniquement votre nue-propriété sans son consentement. Autre alternative : racheter la part de l’usufruitier pour réunir tous les droits avant de vendre.
Comment se calcule la part du conjoint survivant sur le prix ?
La part de l’usufruitier se calcule selon le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts, en fonction de son âge le jour de la vente. Par exemple, entre 61 et 70 ans, l’usufruit représente 40 % du prix, la nue-propriété 60 %.
L’usufruitier qui habite le bien est-il exonéré de plus-value ?
Oui, si le bien constitue sa résidence principale au moment de la vente, l’usufruitier bénéficie d’une exonération totale de plus-value immobilière sur sa quote-part. Si le bien est loué ou qu’il n’y réside pas, il est imposé normalement.
Qui signe le mandat de vente ?
Tous les vendeurs doivent signer le mandat : l’usufruitier et chaque nu-propriétaire. Si l’un d’eux ne peut pas être présent, il peut donner procuration à un proche ou au notaire par acte authentique.
Que faire si un héritier refuse de signer ?
Sans unanimité, vous ne pouvez pas vendre la pleine propriété. Vous pouvez tenter une médiation notariale, racheter la part du récalcitrant, ou vendre uniquement votre nue-propriété ou votre usufruit. L’action en justice reste une solution de dernier recours.
Peut-on signer à distance ?
Oui, vous pouvez signer à distance en donnant procuration à une personne de confiance ou au notaire. Cette procuration doit être établie par acte authentique chez un notaire.
Vendre la nue-propriété prend-il plus de temps ?
En général, oui. Le marché est beaucoup plus restreint, car l’acheteur ne pourra ni habiter ni louer le bien avant l’extinction de l’usufruit. La décote est également plus importante, ce qui peut décourager certains acheteurs.
Le prix peut-il être versé intégralement au conjoint survivant ?
Oui, via un mécanisme appelé quasi-usufruit. Le conjoint survivant reçoit 100 % du prix, mais devient débiteur d’une créance envers les nus-propriétaires. Cette opération doit être encadrée par un acte notarié et une reconnaissance de dette.
Peut-on vendre si le bien est loué par l’usufruitier ?
Oui, la vente est possible. Le bail en cours se poursuit après la vente, sauf accord contraire avec l’acheteur. Vous devez informer l’acheteur de la présence d’un locataire et lui fournir une copie du bail.
Faut-il un seul notaire ?
Un seul notaire pilote suffit pour coordonner la vente. Chaque vendeur peut néanmoins faire appel à son propre notaire s’il le souhaite. Les honoraires sont partagés, sans surcoût pour vous.
