Donner un congé pour vente à son locataire fait partie des situations que tout bailleur peut rencontrer. Vous souhaitez vendre votre bien immobilier libre d’occupation, et vous vous demandez comment récupérer votre logement dans les règles ? Vous êtes au bon endroit. Ce guide vous explique pas à pas comment notifier un congé pour vente, en respectant le cadre légal et les délais imposés par la loi.
Que vous louiez un appartement vide ou un studio meublé, les procédures diffèrent. Les délais ne sont pas les mêmes, les mentions obligatoires non plus. Et selon le type de bail, votre locataire dispose ou non d’un droit de préemption. Pas de panique : nous allons tout détailler, simplement, sans jargon, pour que vous puissiez agir en toute sérénité.
Congé pour vente : cadre légal, conditions et calendrier
Le congé pour vente est encadré par la loi du 6 juillet 1989, qui régit les baux d’habitation. En tant que bailleur, vous avez le droit de récupérer votre logement pour le vendre, mais uniquement à l’échéance du bail. Impossible de le faire en cours de contrat. Si vous souhaitez vendre avant la fin du bail, vous devrez vendre le bien occupé.
L’objectif de ce congé est simple : récupérer un bien libre, dans les temps, pour faciliter la vente. Un logement libre se vend généralement plus vite et à un meilleur prix qu’un bien occupé. Mais pour y parvenir, il faut respecter des règles précises, notamment en matière de délais et de contenu de la lettre de congé.
Ce guide se concentre uniquement sur le congé pour vente. Nous ne traiterons pas ici les congés pour reprise ou pour motif légitime et sérieux, qui répondent à d’autres logiques.
Bail vide : préemption et délais
Pour un bail d’habitation vide (location nue), le congé pour vente doit être notifié 6 mois avant l’échéance du bail. Ce délai est impératif. Si vous envoyez votre lettre trop tard, le congé sera nul et le bail se renouvellera tacitement pour trois ans.
Mais ce n’est pas tout. Vous devez obligatoirement proposer au locataire d’acheter le logement aux mêmes conditions que celles que vous comptez appliquer à un tiers acquéreur. C’est ce qu’on appelle le droit de préemption du locataire. Concrètement, votre lettre de congé doit contenir :
- Le prix net vendeur (hors frais d’agence si vous passez par une agence)
- Les conditions de la vente (comptant, crédit accepté, etc.)
- Les modalités de paiement
- Le délai pour accepter l’offre : 2 mois maximum
- Le délai pour signer l’acte authentique : 2 mois si le locataire achète comptant, 4 mois s’il a recours à un prêt
Si le locataire ne répond pas dans les 2 mois, le silence vaut refus. Le congé reste valable, et vous pouvez vendre librement à un tiers.
Attention : si vous baissez ensuite le prix ou modifiez les conditions de vente, vous devez reproposer le bien au locataire dans les mêmes conditions. Cette obligation s’applique jusqu’à la signature de l’acte de vente avec un tiers.
Fixer un prix, rédiger la proposition, patienter deux mois pour une réponse… si ce calendrier ne colle pas avec votre projet, Bien Vite Vendu vous fait une offre de rachat sous 48h, sans attendre l’échéance du bail ni la réponse du locataire.
Bail meublé : spécificités
Pour un bail meublé, les choses sont plus simples. Le congé pour vente doit être notifié 3 mois avant l’échéance du bail. Et bonne nouvelle : vous n’êtes pas tenu de proposer le bien au locataire. Il n’y a pas de droit de préemption en location meublée, sauf exception rarissime (logements sociaux, certains dispositifs spécifiques).
Votre lettre de congé doit simplement mentionner :
- Le motif : vente du logement
- La date de fin du bail
- Les modalités de notification (LRAR, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement)
Vous n’avez pas à préciser le prix, ni à attendre une réponse du locataire avant de mettre en vente. Dès que le congé est notifié, vous pouvez lancer la commercialisation.
Cas particuliers à anticiper
Certains cas demandent une vigilance accrue :
Colocation : si le bail est signé par plusieurs colocataires, vous devez notifier le congé à chacun d’eux, individuellement, par lettre recommandée. Un seul envoi groupé ne suffit pas.
Couple marié ou pacsé : si le locataire est marié ou pacsé, il faut notifier le congé au conjoint ou au partenaire, même s’il n’est pas signataire du bail. C’est une obligation légale pour que le congé soit valable.
Indivision : si vous êtes plusieurs propriétaires du bien, tous les indivisaires doivent signer la lettre de congé. À défaut, vous pouvez joindre un mandat écrit autorisant l’un d’entre vous à agir au nom de tous.
Ces détails peuvent sembler anecdotiques, mais un oubli à ce niveau peut entraîner la nullité pure et simple du congé. Mieux vaut prendre le temps de vérifier — ce type de blocage rejoint d’ailleurs les principaux points de friction d’une vente d’un bien loué.
Procédure pas à pas pour notifier un congé pour vente
Donner un congé pour vente ne se résume pas à envoyer une lettre. Il faut respecter des formes précises, produire des preuves de réception, et anticiper les délais. Voici la procédure complète, étape par étape.
Modes de notification valables
Trois modes de notification sont légalement reconnus :
- Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : c’est la méthode la plus courante. L’accusé de réception fait foi de la date de notification.
- Acte d’huissier : plus coûteux (environ 100 à 150 €), mais recommandé si vous anticipez une contestation. L’huissier remet le congé en main propre et dresse un procès-verbal.
- Remise en main propre contre émargement : possible, mais risqué. Le locataire peut refuser de signer, ou contester plus tard la date de remise. À éviter si possible.
Dans tous les cas, conservez toutes les preuves : accusé de réception, copie de la lettre, procès-verbal d’huissier, échanges écrits ultérieurs. Ces documents vous seront indispensables en cas de contentieux.
Mentions obligatoires (bail vide)
Pour un bail d’habitation vide, votre lettre de congé doit contenir :
- Vos identités complètes (nom, prénom, adresse) et celles du ou des locataires
- L’adresse du bien loué
- La référence du bail (date de signature, durée)
- Le motif du congé : vente du logement
- Le prix net vendeur, en précisant si les frais d’agence sont inclus ou à la charge de l’acquéreur
- Les conditions de vente : comptant, crédit accepté, etc.
- Les délais légaux :
- 2 mois pour accepter l’offre
- 2 mois pour signer l’acte si achat comptant
- 4 mois si recours à un prêt
- Les modalités de réponse : adresse postale ou email pour notifier l’acceptation
- La date de fin d’occupation : dernier jour du bail
Si une seule de ces mentions manque ou est erronée, le congé peut être annulé. Le locataire peut saisir le tribunal, et vous vous retrouvez avec un bail reconduit pour trois ans.
Une mention manquante, une date mal calculée, et votre congé peut être annulé — avec un bail reconduit pour trois ans à la clé. Avec Bien Vite Vendu, vous évitez toute cette procédure : nous rachetons votre bien directement, occupé ou libre, sans lettre de congé à rédiger.
Calendrier et preuves à conserver
Le point de départ du délai, c’est la date de réception par le locataire, pas la date d’envoi. Si vous envoyez votre congé le 1er janvier, mais que le locataire le récupère à la Poste le 10 janvier, c’est cette dernière date qui compte.
Voici un rétroplanning type pour un bail vide se terminant le 30 juin :
- T-7 mois (mi-novembre) : préparez votre lettre, vérifiez les mentions obligatoires, fixez le prix de vente
- T-6 mois (début janvier) : envoyez le congé en LRAR ou faites intervenir un huissier
- T-4 mois (début mars) : si le locataire n’a pas répondu, relancez-le par écrit (simple rappel, pas d’insistance)
- T-2 mois (début mai) : fin du délai légal, vous pouvez signer un compromis avec un tiers
- Jour J (30 juin) : état des lieux de sortie, remise des clés
Archivez tout : lettre de congé, accusé de réception, mandat si indivision, échanges avec le locataire, éventuelles relances. Ces documents sont votre meilleure assurance en cas de litige.
Droits du locataire et impacts pour le vendeur
En tant que bailleur, vous devez aussi comprendre ce que la loi autorise à votre locataire. Cela vous permet d’anticiper ses éventuelles réactions et de sécuriser votre planning de vente.
Droit de préemption du locataire (bail vide)
En bail vide, le locataire peut acheter le logement aux conditions que vous avez indiquées dans le congé. Il dispose de 2 mois pour accepter par écrit. Passé ce délai, son silence vaut refus, et vous pouvez vendre à qui vous voulez. Pour tout comprendre de ce mécanisme, consultez notre guide complet sur le droit de préemption du locataire.
S’il accepte, il a ensuite :
- 2 mois pour signer l’acte authentique s’il achète comptant
- 4 mois s’il finance l’achat par un prêt immobilier
Pendant toute cette période, le locataire reste dans les lieux. Il continue de payer son loyer et de respecter le bail. À la signature de l’acte, il devient propriétaire et le bail s’éteint.
Important : si, après son refus ou son silence, vous décidez de baisser le prix ou de modifier les conditions (par exemple, inclure des meubles dans la vente), vous devez reproposer le bien au locataire dans ces nouvelles conditions. Cette obligation court jusqu’à la signature de l’acte avec un tiers acquéreur.
C’est contraignant, mais c’est la loi. Mieux vaut donc fixer un prix cohérent dès le départ.
Locataire protégé : obligations du bailleur
Certains locataires bénéficient d’une protection particulière. Il s’agit des personnes :
- Âgées de plus de 65 ans au moment de la notification du congé
- ET dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par décret (consulté chaque année, variable selon la zone géographique)
Si votre locataire remplit ces deux conditions, vous devez lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses capacités financières. Cette proposition doit figurer dans la lettre de congé.
Exception : vous n’êtes pas tenu de proposer un relogement si vous-même avez plus de 65 ans ou si vos ressources sont inférieures au plafond de protection.
Les plafonds de ressources sont consultables sur le site officiel Légifrance. Ils varient selon la zone (I, II, III) et sont actualisés chaque année. Prenez le temps de vérifier où se situe votre bien et à combien s’élève le plafond avant d’envoyer votre congé.
Locataire protégé, solution de relogement à trouver, démarches à rallonge… si cette situation complique votre projet, Bien Vite Vendu peut racheter votre bien tel quel, sans que vous ayez à gérer le relogement de votre locataire.
En cas de non-départ à l’échéance
Si votre locataire ne quitte pas les lieux à la date prévue, vous ne pouvez en aucun cas le forcer à partir vous-même. Changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, ou exercer des pressions constituent des infractions pénales.
Voici la procédure légale :
- Mise en demeure amiable : envoyez une lettre recommandée rappelant la date de fin du bail et demandant le départ sous 8 jours.
- Commandement de quitter les lieux : si aucune réponse, faites intervenir un huissier pour délivrer un commandement officiel.
- Saisine du tribunal : en l’absence de départ volontaire, l’huissier saisit le juge des contentieux de la protection. Le juge rend une ordonnance d’expulsion.
- Exécution de l’ordonnance : l’huissier, muni de l’ordonnance, procède à l’expulsion avec, si nécessaire, le concours de la force publique.
Ces démarches prennent du temps : comptez entre 6 et 12 mois en moyenne, voire plus en période de trêve hivernale (1er novembre au 31 mars). Anticipez ces délais dans votre planning de vente.
Alternatives si le congé pour vente n’est pas possible ou opportun
Donner un congé pour vente n’est pas toujours la meilleure option. Selon votre situation, d’autres solutions peuvent se révéler plus rapides ou plus simples.
Vendre occupé : quand et pourquoi
Vous pouvez vendre votre bien immobilier occupé à tout moment, même en cours de bail, sans avoir à notifier de congé au locataire.
Cette solution présente plusieurs avantages :
- Pas de délai d’attente : vous pouvez vendre immédiatement, sans attendre l’échéance du bail ni respecter de préavis
- Pas de risque de contentieux avec le locataire
- Continuité des loyers : l’acquéreur récupère le bail en cours et perçoit les loyers dès la signature
Inconvénient : le bien se vend généralement avec une décote, car les acheteurs potentiels sont principalement des investisseurs. Comptez entre 10 et 20 % de moins qu’un bien libre, selon l’emplacement, l’état du bien et la qualité du locataire en place.
Si vous vendez occupé, préparez un dossier locatif complet pour l’acquéreur : bail en cours, quittances de loyer, état des lieux d’entrée, attestation d’assurance habitation, éventuels échanges avec le locataire. Plus le dossier est propre et transparent, plus vous rassurez l’acheteur.
Locataire qui tarde à partir, huissier, tribunal, jusqu’à 12 mois de procédure… Avec Bien Vite Vendu, vous vendez votre bien sans attendre le départ du locataire, sans aucune gestion de votre part et sans clause suspensive d’obtention de prêt.
Départ amiable : cadre et précautions
Vous pouvez également négocier un départ anticipé avec votre locataire, en dehors de toute procédure de congé. Cela se fait par accord écrit, signé par les deux parties.
Points à formaliser par écrit :
- La date de remise des clés
- L’état des lieux de sortie (date, modalités)
- Le sort du dépôt de garantie
- Une éventuelle indemnité de départ (libre négociation, restez raisonnable et licite)
Attention : vous ne pouvez pas exercer de pression sur le locataire pour obtenir son départ. Toute manœuvre intimidante ou déloyale peut être sanctionnée. L’accord doit être libre, éclairé et volontaire.
Tracez tous vos échanges : emails, courriers, SMS. Si le locataire change d’avis ou conteste l’accord, vous devez pouvoir prouver que tout s’est fait dans les règles.
Modèle et check-list pour éviter la nullité du congé
Vous avez maintenant tous les éléments pour comprendre comment fonctionne un congé pour vente. Passons à la pratique : comment rédiger votre lettre sans risque d’erreur ?
Check-list express
Avant d’envoyer votre congé, vérifiez les points suivants :
- ✅ Délai respecté : 6 mois avant l’échéance (bail vide) ou 3 mois (bail meublé)
- ✅ Mode d’envoi conforme : LRAR, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement
- ✅ Mentions obligatoires complètes : identités, adresse du bien, référence du bail, prix net, conditions, délais de réponse et de signature (pour bail vide)
- ✅ Locataire protégé : vérifiez l’âge et les ressources, proposez un relogement si nécessaire
- ✅ Colocation, couple, indivision : notifiez chaque personne concernée, faites signer tous les propriétaires ou joignez un mandat
Un seul oubli peut rendre le congé nul. Prenez le temps de relire calmement avant d’envoyer.
Modèle de structure de lettre
Voici un exemple de structure pour une lettre de congé pour vente en bail vide :
Objet : Congé pour vente – Bail du [adresse du bien]
Madame, Monsieur [Nom du locataire],
Par la présente, je vous notifie mon souhait de donner congé au bail d’habitation que nous avons signé le [date de signature du bail], portant sur le logement situé au [adresse complète du bien].
Ce congé est délivré en raison de la vente du logement. Il prendra effet le [date de fin du bail], à l’issue du préavis légal de six mois.
Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, je vous propose d’acquérir ce logement aux conditions suivantes :
- Prix de vente net vendeur : [montant en euros]
- Conditions de vente : [comptant / crédit accepté / autre]
- Frais d’agence : [préciser si inclus ou à la charge de l’acquéreur]
Vous disposez d’un délai de deux mois à compter de la réception de cette lettre pour m’informer, par écrit, de votre intention d’acquérir le bien. Passé ce délai, votre silence vaudra refus.
En cas d’acceptation, vous disposerez de deux mois pour signer l’acte authentique de vente si vous achetez comptant, ou de quatre mois si vous avez recours à un prêt immobilier.
Votre réponse devra être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception à l’adresse suivante : [votre adresse].
Le bail prendra fin le [date]. Un état des lieux de sortie sera réalisé à cette date, en présence des deux parties.
Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.
Cordialement,
[Votre nom, prénom et signature]
Cette structure couvre toutes les mentions obligatoires. Adaptez-la à votre situation (bail meublé, indivision, locataire protégé) en fonction des informations données plus haut.
Donner un congé pour vente demande rigueur et anticipation, mais ce n’est pas insurmontable. En respectant les délais, les formes et les mentions légales, vous récupérez votre bien dans les règles, sans risque de contentieux. Et si cette procédure vous semble trop longue ou complexe, sachez qu’il existe des solutions pour vendre rapidement, même avec un locataire en place. À vous de choisir l’option qui correspond le mieux à votre situation.
Puis-je donner congé pour vente en cours de bail ?
Non. Le congé pour vente ne peut être notifié qu’à l’échéance du bail, en respectant un préavis de 6 mois pour un bail vide ou 3 mois pour un bail meublé. Si vous souhaitez vendre avant cette échéance, vous devrez vendre votre bien occupé.
Quels délais respecter pour un congé pour vente ?
Pour un bail vide, vous devez notifier le congé 6 mois avant la fin du bail. Pour un bail meublé, le délai est de 3 mois. Ces délais courent à partir de la date de réception de la lettre par le locataire, pas de la date d’envoi.
Le locataire a-t-il un droit de préemption ?
Oui, en bail vide. Vous devez lui proposer d’acheter le bien aux mêmes conditions qu’un tiers acquéreur. Il dispose de 2 mois pour accepter, puis de 2 à 4 mois pour signer l’acte. En bail meublé, il n’y a pas de droit de préemption, sauf exceptions rares.
Que doit contenir le congé pour vente en bail vide ?
La lettre doit mentionner : vos identités et celles du locataire, l’adresse du bien, la référence du bail, le motif (vente), le prix net vendeur, les conditions de vente, les délais légaux (2 mois pour accepter, 2 ou 4 mois pour signer), les modalités de réponse et la date de fin du bail.
Dois-je passer par un huissier pour notifier le congé ?
Non, ce n’est pas obligatoire. Vous pouvez envoyer le congé par lettre recommandée avec accusé de réception. Toutefois, l’acte d’huissier est recommandé si vous anticipez une contestation ou un refus de recevoir le courrier.
Que faire si je baisse le prix après le refus du locataire ?
Vous devez reproposer le bien au locataire au nouveau prix, par lettre recommandée, en respectant les mêmes délais (2 mois pour accepter, 2 ou 4 mois pour signer). Cette obligation court jusqu’à la signature de l’acte avec un tiers acquéreur.
Comment gérer un locataire protégé ?
Si votre locataire a plus de 65 ans et des ressources inférieures au plafond légal, vous devez lui proposer un relogement adapté dans votre lettre de congé. Cette obligation ne s’applique pas si vous-même remplissez ces critères (âge + ressources).
Et si le locataire ne quitte pas les lieux ?
Vous ne pouvez pas l’expulser vous-même. Vous devez d’abord envoyer une mise en demeure, puis faire intervenir un huissier pour un commandement de quitter les lieux, et enfin saisir le tribunal pour obtenir une ordonnance d’expulsion. Comptez entre 6 et 12 mois.
Faut-il annexer le DPE au congé pour vente ?
Non. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour la vente, mais pas pour la notification du congé. Il devra être fourni lors de la mise en vente et annexé au compromis de vente.
